Code de la construction et de l’habitat
Qu’est un bail à construction ?
Le bail à construction n’a pas été conçu pour l’édification de bâtiments en vue de la seule exploitation de la toiture.
Question : Dans le contexte d’un projet photovoltaïque, j’ai entendu parler d’un bail à construction. Pouvez-vous m’indiquer de quoi il s’agit et quel impact un tel bail peut avoir sur mon exploitation agricole ?
Réponse : Le bail à construction existe depuis 1964 et a été codifié dans le code de la construction et de l’habitat. Conformément à l’article L 251-1 de ce code, constitue un bail à construction le bail, d'une durée comprise entre 18 et 99 années, par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Le bail à construction confère un droit réel immobilier de jouissance au preneur ; il peut donc l’hypothéquer. Il faut aussi savoir que le preneur a un droit de superficie temporaire sur les constructions édifiées, c’est-à-dire un droit de propriété avec tout ce que cela comporte. Ainsi, le bail devra être établi par acte authentique.
L’obligation principale du preneur est d’édifier des constructions sur le terrain et de les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Il doit effectuer les réparations de toute nature (réparations locatives et grosses réparations) sur les constructions édifiées ainsi que, sauf convention contraire, sur les constructions existantes, en vue de les rendre en bon état d'entretien à la fin du bail. Toutefois, l'étendue des droits du preneur (droits d'usage, de jouissance et/ou de disposition) sur ces bâtiments sera en fonction de ce que conviennent les parties. De même, il est nécessaire de préciser la localisation des droits du preneur car la dissociation de la propriété du sol (tréfonds) et des constructions peut être plus ou moins complète. En principe, le bailleur deviendra propriétaire des constructions édifiées en fin de contrat et profitera des améliorations sans avoir à indemniser le preneur. Ce bail a été essentiellement conçu pour les constructions urbaines, cependant rien n’empêche les parties de conclure un bail à construction dans le domaine agricole.
Dans la mesure où l’objet du bail est la construction, il ne peut porter que sur une parcelle nécessaire à l'édification des constructions projetées ainsi que, éventuellement, à leur desserte et accès. Le cas échéant, le bail portera sur le terrain d'assiette des constructions déjà existantes destinées à être reconstruites et/ou rénovées (rénovation lourde). Dans aucun cas, le bail pourra porter sur l’ensemble d’une exploitation.
Concernant les taxes, charges et impôts, il convient de préciser les règles applicables entre les parties dans le contrat. Le bail à construction est à titre onéreux et doit donc avoir un loyer réel et sérieux. Contrairement au bail rural, la fixation du loyer et son indexation sont libres. Pendant toute la durée du bail à construction, les droits du bailleur se résument à la perception du prix du bail. En effet, à raison de l'étendue des droits du preneur sur le terrain loué et sur les constructions édifiées, les droits de disposition du bailleur (donation, vente, hypothèque etc.) connaissent des limites.
Il ne faut pas oublier que le droit réel immobilier reconnu au preneur l'autorise, en principe, à céder tout ou partie de ses droits ou encore à les apporter en société. Ainsi, le bailleur peut se retrouver avec un nouveau preneur, personne physique ou toute société notamment commerciale, sans qu’il ne puisse s’y opposer. N’oubliez pas non plus que le droit réel peut également être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière dans le cadre de la réalisation d’une hypothèque.
Autre point à ne pas négliger, la durée du contrat qui se situe obligatoirement entre 18 et 99 ans. Les possibilités de résiliation sont extrêmement limitées et peuvent entraîner des coûts considérables pour le bailleur correspondant au coût de la construction n’ayant pas pu être amorti par le preneur.
Le bail à construction n’a pas été conçu pour l’édification de bâtiments en vue de la seule exploitation de la toiture. Ainsi, les difficultés d’application de la loi sont connues. Sans un minimum de recul, il est plus que difficile de concevoir un contrat équilibré et sécurisant pour les parties dans la forme d’un bail à construction en vue de l’exploitation par le preneur limité à la toiture d’un bâtiment. La plus grande prudence est de rigueur.
Le service juridique rural de la FDSEA 26,
Nathalie Kotomski
