Une mission parlementaire veut renforcer l'attractivité des baux ruraux

La mission parlementaire sur le régime juridique des baux ruraux recommande des mesures pour augmenter leur attractivité et leur sécurité juridique, ont exposé les deux co-rapporteurs, les députés Jean Terlier (LREM, Tarn) et Antoine Savignat (LR, Val d'Oise) dans une conférence de presse le 22 juillet. « Le régime juridique des baux ruraux, mis en place en 1946, rencontre un désamour, notamment de la part des bailleurs », a indiqué Jean Terlier. Ce régime « a rempli son office, mais il est rigide car trop de dispositions sont d'ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent déroger (pour le montant du fermage, la durée du bail, etc.) même si elles sont d'accord. L'objectif de la mission est de le faire évoluer en y introduisant davantage de liberté contractuelle ». Une évolution est d'autant plus nécessaire que le statut du fermage, « voie d'accès au foncier plus efficace que le modèle de l'exploitant-propriétaire », comme le constatent les deux rapporteurs, est aujourd'hui devenu majoritaire. En effet, entre 1946 et 1980, la proportion de terre agricole en location s'établissait entre 40 et 51%. À partir de 1980, une augmentation importante du recours au fermage a conduit à ce que depuis 2010 plus des trois quarts de la surface agricole utile sont en fermage.
Rendre la fiscalité plus incitative
Le rapport remis par les deux députés à la commission des lois de l'Assemblée nationale préconise, pour redonner de l'attractivité au bail rural, une fiscalité plus incitative pour les propriétaires. Le rendement locatif brut moyen pour les bailleurs s'est établi à 2,71% en 2018. Il est en baisse constante depuis 1999, date à laquelle il se situait à 4,5%, selon le rapport. « Le caractère peu rémunérateur du bail rural résulte également du coût de l'entretien qui reste à la charge des propriétaires. La poursuite de la baisse du rendement locatif des terres agricoles risque donc de freiner leurs investissements, en particulier dans les bâtiments d'exploitation, plus coûteux en entretien », développe-t-il. Les propriétaires peuvent avoir le sentiment que la difficulté de reprise des terres louées les dépossède, en fait, de leur bien. C'est là un frein à la location, ont expliqué les deux députés devant la commission des lois le 22 juillet. Le rapport suggère de s'inspirer de l'évolution prévue par la Wallonie, laquelle limite la durée du bail dit « classique » à trois renouvellements après une première période de 9 ans. Ainsi, au terme de ces renouvellements, le bail pourrait prendre fin de plein droit. Cette évolution permet de renforcer l'attractivité du bail rural pour les propriétaires en leur donnant un horizon temporel de récupération de la jouissance de leur bien. Si le preneur cède la convention à son descendant, le délai est réinitialisé.
Renforcer la sécurité juridique pour réduire les contentieux
La mission d'information recommande des mesures renforçant la sécurité juridique des baux, au service d'une confiance renouvelée entre le bailleur et le preneur, par davantage d'accords écrits et des états des lieux systématiques. « Le volume de contentieux portant sur les baux ruraux est à mettre en lien avec l'absence fréquente d'état des lieux d'entrée lors de la conclusion de la convention et le caractère oral d'une partie substantielle des baux ruraux », relèvent les deux députés. Les rapporteurs « considèrent que la rédaction de baux ruraux écrits avec état des lieux d'entrée doit être encouragée par le législateur car ils permettent une meilleure sécurité juridique, profitable à tous ». Ils proposent de rendre l'état des lieux obligatoire pour les baux ruraux conclus pour une surface dépassant un seuil fixé par arrêté préfectoral et variant selon les cultures. Ils suggèrent de mettre à disposition des parties un modèle de bail rural et d'état des lieux d'entrée. « On ne peut pas dire que nos propositions démantèlent le statut du fermage. Au contraire, nous voulons renforcer les accords écrits, les états des lieux, nous appelons à une définition de l'exploitant et cherchons à renouveler la confiance entre bailleurs et preneurs », a commenté Antoine Savignat. Par ailleurs, les co-rapporteurs proposent d'élargir le contrôle des structures aux cessions partielles de parts de sociétés. « Notre idée n'est pas de supprimer le contrôle des structures mais de le rendre effectif en permettant son exercice sur les cessions partielles de parts sociales pour limiter l'ultra-concentration des terres », a expliqué Jean Terlier. 
M. N.