Le compromis de vente

Question : J'ai signé un compromis de vente chez un notaire pour l'achat de terres. Quelques jours après, j'ai eu une proposition plus intéressante pour des terres situées dans le même quartier. Mon voisin me dit que je suis engagé par ma signature. Qu'en pensez-vous ?

Réponse : En principe, le compromis est un engagement définitif entre les deux parties - vendeur et acheteur - pour réaliser, selon certaines conditions (prix, date...), le transfert de la propriété. Au terme de l'article 1589 du code civil, la vente est réputée parfaite dès qu'il y accord sur la chose et sur le prix. Il convient donc de retenir que le compromis de vente est un engagement définitif. Toutefois, ce principe est assorti de quelques réserves.

- Tout d'abord, il se peut que le compromis contienne une ou plusieurs clauses suspensives.
Exemple : réalisation de la vente sous la condition suspensive de l'octroi du prêt demandé ; Dans ce cas, l'engagement ne devient définitif qu'à la levée de la condition suspensive (l'octroi du prêt).
De même, s'agissant d'immeuble à usage agricole, le compromis prévoit en principe que la vente sera réalisée sous condition du non exercice du droit de préemption par son titulaire (la Safer et, le cas échéant, le fermier en place).
- Par ailleurs, vendeur et acheteur peuvent prévoir dans le compromis, la possibilité d'un désistement. Il existe deux possibilités en la matière :
1°) Le compromis avec versement d'arrhes (ou acomptes)
L'article 1590 du code civil prévoit en effet que « si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir. Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s'il change d'avis tandis que le candidat acheteur perd cette somme s'il renonce à acheter.
2°) Le compromis avec clause de dédit
Cette disposition est la plus souvent utilisée dans les compromis de vente. L'acheteur verse une certaine somme d'argent au moment de la signature. Cet argent pourra rester propriété du vendeur si l'acheteur revient sur sa signature pour des raisons d'opportunité. C'est une garantie de bonne fin pour le vendeur.
Ainsi, dans votre cas, à défaut d'une telle clause, votre vendeur est en droit de vous contraindre à réaliser cette transaction. Toutefois, il ne faut pas écarter l'éventualité d'un désengagement à l'amiable.

Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski