Question : J'ai 62 ans et j'exploite toujours mes terres activement. Or, en début d'année, un huissier m'a délivré un papier, par lequel mon bailleur m'informe qu'il refuse de renouveler mon bail qui doit se terminer l'année prochaine. Pourtant, j'ai un fils qui doit bientôt prendre la relève et je comptais lui transmettre toutes les terres que j'exploite. Comment dois-je réagir ?
Réponse : Le code rural accorde au preneur la faculté, sous certaines conditions, de céder son bail à ses descendants, donc entre autres au fils du fermier. Notez que la cession peut aussi être faite au profit des petits-enfants du preneur. En revanche, le gendre, n'étant pas un descendant, il ne peut pas bénéficier du bail (décision de la cour de cassation soc. 15 juin 1951). Si plusieurs descendants souhaitent reprendre le bail, les termes de l'article L. 411-35 ne s'y oppose pas.
Dans le cas présent, le refus de renouvellement délivré par le bailleur vous oblige à agir rapidement. Même si le droit de céder son bail est accordé au preneur évincé en raison de son âge (art. L. 411-64 du code rural) ; il ne peut l'exercer que jusqu'à la date d'expiration du bail. Donc, si le bail prend fin au 31 octobre 2019, il faut transmettre le bail à votre fils avant cette date.
Cette possibilité de céder le bail ne se perd que dans une situation particulière : quand le propriétaire reprend le bail pour l'exploiter personnellement, le fermier qui est à moins de cinq ans de l'âge de la retraite peut lui opposer la prorogation du bail jusqu'à l'année où il atteindra cet âge. S'il s'agit d'un bail prorogé, le preneur ne pourra pas le céder à son fils.
Donc, si vous souhaitez céder le bail à votre fils, il faut le faire tant que vous êtes titulaire du bail, c'est-à-dire avant le 31 octobre 2019. Dès que votre fils est devenu légalement titulaire à votre place, il bénéficie de tous les droits attachés au statut du fermage, y compris, le droit au renouvellement. Il pourra ainsi jouir des terres comme vous l'aviez prévu. La cession du bail n'entraîne pas un nouveau contrat. Il y aura poursuite du bail en cours aux mêmes conditions.

Ce que vous devez faire concrètement

Le statut du fermage impose au fermier d'obtenir l'autorisation du bailleur préalablement à la cession. Afin d'éviter toute contestation ultérieure, il convient de rédiger un document entre les trois parties (preneur sortant, preneur entrant et bailleur) qui ne laissera aucun doute quant à l'accord du propriétaire. Dans le cas ci-présent, on peut imaginer que le bailleur refusera de donner son autorisation à la cession. Il faudra donc obtenir l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux. Celui-ci vérifiera tout d'abord si le bénéficiaire de la cession est un descendant et s'il est en règle avec le contrôle des structures. Ensuite, les juges recherchent si la cession risque de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. En revanche, les projets personnels du bailleur d'exploitation ou d'installation, l'importance respective des terres du preneur et du bailleur, n'entrent absolument pas en ligne de compte. Ces intérêts sont appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire. Ainsi, le tribunal recherche si le bénéficiaire offre les garanties voulues pour assurer une bonne exploitation du fonds, notamment au regard des aptitudes professionnelles, sa solvabilité, ses moyens matériels.
Afin d'être en règle avec les dispositions du code rural et d'éviter tout litige ultérieur avec les propriétaires, il est nécessaire de communiquer suffisamment tôt avec les bailleurs concernés par la transmission des baux afin d'obtenir leur accord écrit avant la cession ou, le cas échéant, l'accord du tribunal paritaire des baux ruraux. 

Le Service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski