Le fermier préempteur doit-il acheter des biens qu’il n’exploite pas ? (2ème partie)

Question : Mon propriétaire vient de me notifier, dans un document unique, la vente d'une parcelle que je loue ainsi qu'une maison d'habitation libre. Je souhaite acquérir l'ensemble car le prix est intéressant. Puis-je exercer mon droit de préemption sur l'ensemble mis en vente ?
Réponse : En principe, le droit de préemption ne s'applique qu'aux biens qui font l'objet de la location. C'est dire que si la vente porte à la fois sur le fonds affermé et sur des biens non compris dans le bail, l'aliénation ne peut pas être réalisée par un acte unique. Le propriétaire aurait dû procéder à deux ventes distinctes. En revanche, si le propriétaire a décidé de vendre l'ensemble par un seul acte et si l'opération est notifiée au preneur, la vente est parfaite dès que le fermier préempte. Vous êtes intéressé par l'acquisition de l'ensemble du bien, vous avez reçu une notification de vente de l'ensemble, vous pouvez donc faire jouer votre droit de préemption sur l'ensemble. Le propriétaire ne peut plus diviser le bien mis en vente après votre préemption.

Question : Je suis propriétaire de plus de trois fois la surface minimum d'installation (SMI). Mon notaire m'a informé que je ne pouvais donc pas exercer mon droit de préemption. Est-ce vrai ? Que puis-je faire ?
Réponse : Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où le fermier fait connaître sa décision de préempter, il est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la SMI. Peu importe la surface que vous possédez au moment de la notification de la vente, c'est la superficie que vous possédez au moment de la préemption qui compte. Dans votre cas, il faudrait qu'à la date où vous préemptez, vous ne soyez plus propriétaire de plus de 3 SMI. Mais attention, les juges ont posé le principe selon lequel l'acte constatant la cession de propriété, dans l'hypothèse où le fermier se sépare d'une partie de ses biens, soit publié au bureau des hypothèques au moment où il préempte. 

Le service juridique rural
de la FDSEA 26,
Nathalie Kotomski