Le fermier préempteur doit-il acheter des biens qu’il n’exploite pas ?

Question : Mon propriétaire avait une ferme complète comprenant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation, 40 hectares de terres et 23 de prés. Il y a dix ans, il m'a dit : « Je ne loue que les terres et les prés. Je garde la maison en résidence secondaire ». Il m'a loué les prés et il a loué les terres à mon voisin Alain. J'ai dû m'acheter une vieille maison que j'ai fait réparer. Aujourd'hui, le propriétaire vend l'ensemble de ses biens, y compris sa maison. La maison de campagne vaut très cher car elle a été luxueusement aménagée. Le propriétaire ne veut faire qu'un seul lot. Je n'ai pas besoin de la maison d'habitation. Je lui ai dit qu'il devait me permettre d'exercer mon droit de préemption. Pour cela, il doit me faire un lot pour les 23 ha de prés et un lot pour les 40 ha de terres loués par Alain. Le propriétaire m'a répondu qu'il n'était pas obligé de faire plusieurs lots et qu'il comptait en faire qu'un seul car l'ensemble constitue une unité économique. S'il vend le tout en un seul lot, je ne pourrai pas exercer mon droit de préemption. Peut-on l'obliger à faire plusieurs lots ?
Réponse : Le code rural prévoit que, dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci. Ainsi, le propriétaire est obligé de permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d'exercer son droit sur la partie qu'il exploite. En d'autres termes, le propriétaire doit diviser le fonds en plusieurs lots en fonction des exploitations existantes. Votre propriétaire affirme qu'il est possible de ne faire qu'un lot de vente. Il invoque l'exception d'indivisibilité. Mais attention, cela n'est possible que si les biens mis en vente constituent un tout indivisible. C'est uniquement dans ce cas que le propriétaire peut aliéner par une vente unique un ensemble économique comprenant à la fois le domaine affermé et un bien libre. Dans votre cas, il ne peut pas y avoir indivisibilité entre les deux parties mises en vente. Le propriétaire a procédé à une division en confiant à deux fermiers distincts deux parties de l'exploitation, qui certes, avant la conclusion des baux, mais plus maintenant, constituaient un ensemble économique. Aussi, il ne peut plus invoquer aujourd'hui l'exception d'indivisibilité. Vous pouvez donc obliger votre propriétaire à vous offrir l'achat d'un seul lot : les prés puisque vous n'êtes fermier que des prés.
Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski