Les avantages fiscaux du bail à long terme

Le bail à long terme se décline en trois types :
- le bail de 18 ans : sa durée est de 18 ans au minimum et de 24 ans au maximum. Il se renouvelle par tacite reconduction pour 9 ans, avec les conditions du bail initial. Pendant ces périodes de reconduction, le bail conserve ses avantages fiscaux.
- le bail de 25 ans : il est établi pour une durée limitée. Il peut comporter une clause qui autorise son renouvellement, à l'expiration de la période initiale, par tacite reconduction, sans limitation de durée. Au terme des 25 ans, chacune des parties peut décider de mettre fin au bail, chaque année, moyennant un congé délivré quatre ans avant l'échéance.
- le bail de carrière : sa durée minimale est de 25 ans et porte sur une exploitation agricole comportant une unité économique ou une surface supérieure à la SMI. Ce bail est lié à la vie professionnelle du fermier et prend fin quand celui-ci aura atteint l'âge de la retraite. Bien entendu, ces baux sont obligatoirement rédigés devant notaire et doivent porter sur des biens ruraux affectés à une exploitation agricole. Il peut s'agir de terres agricoles, de bâtiments servant à l'exploitation et de la maison si elle constitue un ensemble avec le corps de ferme.
Droits de mutation réduits
Lorsque intervient une donation simple, une donation-partage, une succession ou un legs, la valeur des biens ruraux loués (pleine propriété ou nue-propriété) bénéficie d'un abattement de 75 % jusqu'à 101 897 euros ; au-delà l'abattement est de 50 % pour chaque part taxable. Cet abattement est octroyé sur la part reçue par chaque enfant de chaque parent. Et dans les autres situations : oncle et neveu, cousin et cousin... l'abattement s'applique quel que soit le degré de parenté entre celui qui transmet et celui qui reçoit la transmission des biens. Il est renouvelable tous les quinze ans. D'autre part, l'abattement par enfant est de 100 000 euros.

Obligations à respecter
Un délai de deux ans s'impose dès la conclusion du bail lorsque celui-ci est consenti au donataire de la transmission, à son conjoint, à un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes. La computation du délai de deux ans s'effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c'est-à-dire la date de l'acte authentique (bail notarié). Le nouveau propriétaire doit conserver le bien pendant cinq ans. En cas de décès, aucun délai n'est exigé.
Avantages pour l'ISF
En ce qui concerne l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la valeur des biens loués par bail à long terme bénéficie d'une exonération totale ou partielle. Si le bail est consenti par le bailleur à certains membres familiaux (conjoint, ascendant, descendant, frères et sœurs), les biens ruraux loués sont totalement exonérés. Si le titulaire du bail n'a aucun lien familial, les biens ruraux sont taxés après un abattement de 75 % jusqu'à 101 897 euros et 50 % au-delà. Autre aspect non négligeable, le bail à long terme permet de percevoir un loyer « plus important » qu'un bail classique de neuf ans. 

Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski