Remboursement des abattements de TFNB dans les baux ruraux

Question : Je suis propriétaire bailleur et je viens de recevoir mon avis de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) pour 2025. J'ai remarqué que l'abattement pour les terres agricoles a augmenté à 30 %, mais je ne sais pas comment cela impacte le remboursement avec mon fermier. Le bail prévoit que le preneur supporte 20 % de la TFNB. Dois-je lui rembourser une partie, et comment calculer cela précisément ? Y a-t-il des frais ou d'autres taxes à prendre en compte ?

Réponse : La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) est un impôt local dû par les propriétaires de terres agricoles, mais dans le cadre d'un bail rural, une partie peut être répercutée sur le preneur (fermier). Avec l'augmentation de l'abattement "Chirac" à 30 % en 2025 (contre 20 % auparavant), introduite par la loi de finances pour 2025, les calculs de remboursement entre bailleur et preneur deviennent plus complexes. Cet abattement vise à alléger la fiscalité agricole et doit être intégralement rétrocédé au preneur lorsque les terres sont louées, conformément à l'article L. 415-3 du Code rural et de la pêche maritime. Voyons cela étape par étape.

Tout d'abord, rappelons les bases. À défaut de clause contraire dans un bail écrit, le preneur supporte 20 % de la TFNB et le bailleur 80 % (article L. 415-3 du Code rural). Cependant, si le bail est écrit, les parties peuvent librement fixer une répartition différente (par exemple, 50 % ou même 99 % à la charge du preneur). Une fois le bail signé, cette répartition est figée et ne peut être modifiée sans accord mutuel. Pour les baux verbaux, la règle des 20 % s'applique obligatoirement.

L'abattement Chirac, créé en 2006 et porté à 30 % en 2025 (article 1394 B bis du Code général des impôts), s'applique directement sur la base d'imposition de la TFNB pour les terres agricoles. Cela signifie que l'avis d'impôt du bailleur indique déjà une TFNB réduite de 30 %. Mais la loi impose que cet abattement bénéficie intégralement au preneur, ce qui peut entraîner un remboursement du bailleur vers le preneur (ou l'inverse, si la part du preneur dépasse 30 %). L'objectif est d'améliorer la compétitivité des exploitations agricoles, en répercutant l'aide sur les fermiers, qu'ils soient propriétaires ou locataires.

Pour calculer le remboursement, il faut reconstituer la TFNB "brute" (avant abattement) en utilisant un coefficient multiplicateur de 1,43, qui permet de corriger l'effet de l'abattement de 30 % (puisque 100 % / 70 % = 1,4286, arrondi à 1,43).

La formule légale est la suivante :
[(Part communale + Part intercommunale de la TFNB) × (Taux à charge du preneur - 30 %) × 1,43]

Si le résultat est positif, le preneur rembourse cette somme au bailleur (ajoutée au fermage).
Si le résultat est négatif, le bailleur déduit cette somme du fermage dû par le preneur  (remboursement au preneur).
Prenons un exemple concret basé sur un avis d'impôt fictif : supposons une part communale de 432 € et une part intercommunale de 19 € (soit un total de 451 € après abattement), avec un bail prévoyant 20 % à charge du preneur (comme dans votre cas).
Calcul : (432 + 19) × (20 % - 30 %) × 1,43 = (451) × (-10 %) × 1,43 = -64,49 €
Ainsi, vous devez déduire 64,49 € du fermage annuel dû par votre preneur. Cela compense le fait que l'abattement (30 %) dépasse la part du preneur (20 %), et que vous avez déjà bénéficié de la réduction sur votre avis d'impôt.

Autres hypothèses pour illustrer :

Si 30 % à charge du preneur : (451) × (30 % - 30 %) × 1,43 = 0 € (aucun flux).
Si 50 % à charge du preneur : (451) × (50 % - 30 %) × 1,43 = +128,99 € (le preneur vous rembourse cet ajout au fermage).
Si 99 % à charge du preneur : (451) × (99 % - 30 %) × 1,43 = +445 € (remboursement important du preneur vers vous).

Enfin, la taxe pour frais de Chambre d'agriculture (taxe Chambre) est calculée sur la base brute (sans abattement Chirac) et doit être partagée à 50 % obligatoirement entre bailleur et preneur, quel que soit le bail (article L. 415-3). Dans notre exemple, si la taxe Chambre est de 109 € : (109 × 50 %) = 54,5 € (à ajouter au fermage). Cette taxe n'est pas négociable.

Pour éviter les litiges, intégrez ces calculs dans votre appel de fermage annuel, en joignant une explication claire et les justificatifs (avis d'impôt). Si le bail est ancien ou verbal, communiquez avec votre preneur pour expliquer les ajustements. Les bonnes relations facilitent souvent les choses. Notez que ces mécanismes, bien que complexes, visent à équilibrer les charges ; ils datent d'une sédimentation législative et pourraient être simplifiés à l'avenir.

Pour plus de précisions, consultez votre avis d'impôt : la base de la taxe Chambre (brute) diffère de celle de la TFNB (nette de 30 %), et l'exonération est souvent indiquée en bas de page de votre avis.

Le Service Juridique rural de la FDSEA 26
Nathalie KOTOMSKI