Question : Depuis cinq ans, avec l'accord verbal du propriétaire, j'exploite huit hectares. Aujourd'hui, le propriétaire me demande de les laisser libres. Je pense qu'il veut les vendre ou les donner en exploitation à mon voisin. Je n'ai pas de bail écrit mais je paie régulièrement le fermage par chèque. Quels sont mes droits ?
Réponse : L'absence d'écrit ne veut pas dire absence de bail. Le bail verbal n'est donc pas nul et la loi en reconnaît formellement la validité puisqu'aux termes de l'article L 411-4 du Code rural « A défaut d'écrit (...) les baux conclus verbalement ( ...) sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la Commission consultative des baux ruraux ». La difficulté du bail verbal réside dans le fait de pouvoir apporter la preuve de son existence.

La preuve du bail verbal

La définition du bail rural est fixée par l'article L 411-1 du Code rural : « Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter » (...) Il en résulte qu'il y a bail dès lors que :
- vous exploitez. Il sera aisé à prouver, et généralement non contesté par le propriétaire, que vous exploitez les huit hectares ;
- à titre onéreux. Le prix est l'élément essentiel pour caractériser un bail. La mise à disposition à titre gratuit est constitutive d'un prêt à usage et non d'un bail. Il faudra donc prouver que vous avez versé des fermages au propriétaire des parcelles (quittances de paiement ou preuves d'encaissement) ;
- un immeuble à usage agricole. Il n'y aura pas de difficulté à prouver le caractère agricole des parcelles (terres, pâtures, etc.).

En cas de litige : le tribunal paritaire des baux ruraux sera compétent pour qualifier de bail rural la convention par laquelle vous exploitez ces huit hectares. Par conséquent, le propriétaire ne pourra pas vous évincer pour vendre ou louer son fonds à un autre exploitant. 

Le service juridique rural de la FDSEA 26, Nathalie Kotomski